Novi Standard

Kako će se trend smanjivanja broja stanovnika nastaviti, postavlja se pitanje za koga to država gradi stanove

Ministarstvo životne sredine, rudarstva i prostornog planiranja najavljuje da će i 2012. država nastaviti da podstiče domaće građevinarstvo, pogotovo stanogradnju. Uz to, nastaviće se i praksa subvencionisanja stambenih kredita u cilju podsticanja tražnje za stanovima. (1) 

Ne samo da je ovakva politika vlade u sukobu sa realnim mogućnostima države i njenog budžeta, ona je i nepravedna prema svim ostalim privrednim granama koje su u teškoj situaciji, a pomoć države neće dobiti. 

Država planira i podsticaje kojima će smanjiti učešće za korisnike stambenih kredita (bar za one subvencionisane), valjda da bi pomogla građanima da sebi lakše namaknu dužničku omču. Ponovo će se na teret prenapregnutog budžeta, osiromašenih poreskih obveznika, kao i na štetu drugih budžetskih korisnika, nastaviti spasavanje preinvestiranih domaćih moćnika i predimenzioniranog građevinskog sektora. 

Možda još važnije, čini se da vlada ignoriše i sve pokazatelje na koje bi racionalna ekonomska politika morala da se oslanja. Tržište stanova je klinički mrtvo, sve je veći broj građana koji je uzeo kredite i sada je u velikim problemima sa njegovom otplatom, a u Srbiji je danas jeftinije kupiti gotovu kuću nego je graditi. 

Upravo završeni popis je pokazao da se broj stanovnika u Srbiji u poslednjoj deceniji smanjio za pet odsto. Po popisu, Srbija danas ima čak 30 odsto više stambenih jedinica nego domaćinstava. I u beogradskom regionu, koji jedini beleži prirast stanovništva, stambenih jedinica je za 22 odsto više nego porodica. Reč je o uludo potrošenom novcu i o mrtvom kapitalu. 

VIŠAK STANOVA Kako će se trend smanjivanja broja stanovnika van svake sumnje nastaviti, postavlja se pitanje za koga to država gradi stanove, ili još bolje, kakva će biti sudbina već izgrađenih kuća i stanova kojima Srbija obiluje. 

Moguće je, naravno, da evidentni višak stambenog prostora svojom strukturom ne odgovora zahtevima potencijalnih kupaca. Moguće je, ali nije sigurno. U Srbiji postoji ogroman skriveni problem koji će, pre ili kasnije, promeniti sliku tržišta nekretnina – prevelik broj građana danas poseduje stanove koje dugoročno neće moći da zadrži. 

Cena struje u Srbiji je neodrživo potcenjena, komunalije (sem možda grejanja) su takođe veoma niske, iznosi za održavanje zgrada su neodrživo mali. Na sve to treba dodati i hroničnu nedisciplinu u plaćanju i ovako niskih obaveza. I oni koji danas kupuju stanove, čine to očekujući da će se ovakva antipolitika nastaviti. Oni precenjuju svoje mogućnosti kupujući stanove koje sutra možda neće moći da izdržavaju, pogotovo kada budu pogođeni istovremenim rastom troškova stanovanja i rata za kredit. 

Samo zahvaljujući ovako haotičnom ambijentu i potpunom nemaru države, građani mogu živeti u stanovima koji su ili veći ili su na boljim lokacijama nego što oni realno to sebi mogu da priušte. Sigurno je da ima i onih koji čak žive i u gradu čije troškove života ne mogu podneti. 

Previše je građana koji poseduju imovinu velike vrednosti od koje ne žele da se odvoje, iako nemaju novca za njeno održavanje. Ovi oblici ponašanja se retko sreću u uređenim državama gde je pred građanima izbor – ili se obaveze izmiruju, ili se stan prodaje i sledi preseljenje u jeftiniji deo grada, manji stan, pa i na selo. U ovoj kategoriji su najčešće penzioneri. Razliku u vrednosti dobijenoj prodajom vrednije imovine i kupovinom „manje vredne“, koriste za podizanje kvaliteta života. 

Stan nije samo imovina već je i obaveza. Troškovi stanovanja se moraju postupno povećavati da bi se doveli na nivo koji će omogućiti i tekuće i investiciono održavanje zgrada. Proces propadanja zgrada i ruiniranje gradova se mora zaustaviti. Građani moraju razumeti da se obaveze prema zgradi koju sa drugima dele ne završavaju na unutrašnjoj strani ulaznih vrata njihovog stana. 

CENE NEKRETNINA ĆE PADATI Taj proces racionalizovanja stambene strukture Srbiju tek čeka, i njegova posledica će biti nova, velika ponuda starih stanova. Tek po njegovom okončanju postaće jasnije kakve su stvarne potrebe za stanovima – gde, koliko i kakvih stanova Srbiji treba. Jedno je sigurno, cene nekretnina moraju padati. To je racionalan proces koji može zaustaviti samo čudo, ili loši potezi države poput onih, koji se predlažu za narednu godinu. 

Tržišna racionalizacija u stambenoj sferi bi zaustavila pražnjenje Srbije i destimulisala priliv stanovništva u Beograd. Ovaj proces bi morao biti praćen ulaganjima u infrastrukturu (regionalne puteve, vodovod, kanalizaciju, itd.) u zapuštenom ostatku Srbije. Akcenat bi morao biti na niskogradnji, a ne na visokogradnji. 

Ako država želi da pomogne visokogradnju a da pri tome ne forsira dodatno stvaranje mrtvog kapitala, ona svoju strategiju mora promeniti. Država može da subvencioniše rekonstrukciju zgrada, sređivanje fasada, može da stimuliše poboljšanje toplotne izolacije zgrada i zamenu prozora. Ove vrste intervencija bi bile u interesu svih građana Srbije, ne samo u interesu građevinske oligarhije.  

_________

Napomene:  

(1) O ovoj temi sam iz nešto drugačijeg ugla pisao 2006. godine u tekstu http://nkatic.wordpress.com/2006/11/25/finansijska-teorija-zavere/